15.03.2022 Договор найма жилого помещения. Как избежать необоснованных рисков?

Сдача недвижимости на длительный срок – услуга популярная, но довольно рискованная. Нередко встречаются случаи, что после нерадивых квартирантов приходится делать глобальный ремонт, разбираться с соседями или правоохранительными органами, либо в судебном порядке выселять людей из арендованного жилья (да-да, и такое бывает!). Цель данной статьи – вооружить потенциальных наймодателей знаниями действующего законодательства по данному вопросу, и предупредить негативные последствия от сдачи жилья внаем.

Итак, в соответствии с частью 1 статьи 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее-ЖК), договор найма жилого помещения – соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. Предметом договора найма жилого помещения могут быть жилой дом, квартира, жилая комната. При этом следует иметь ввиду, что если собственниками жилого помещения являются двое и более лиц, договор найма может быть заключен только при наличии письменного согласия всех его собственников. Существенными условиями договора найма жилого помещения являются: предмет договора найма жилого помещения; срок действия договора найма жилого помещения (если срок в договоре не указан, он расценивается как бессрочный, что влечет за собой уплату подоходного налога за сдачу жилого помещения внаем до момента расторжения договора. А если наниматель фактически покинул помещение, и его место жительства неизвестно, то заключить с ним соглашение о расторжении договора невозможно, и тогда придется обращаться в суд); размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения в белорусских рублях (в то же время, чтобы обезопасить себя от инфляционных рисков, рекомендуется указать сумму в эквиваленте на день платежа, что предусмотрено ст. 298 Гражданского кодекса РБ); срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги, возмещения расходов на электроэнергию – в случае, если в соответствии с законодательными актами или договором найма жилого помещения наниматель жилого помещения обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги, возмещать расходы на электроэнергию.

Форма договора найма утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 г. № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497».В договоре обязательно следует указать: паспортные данные обеих сторон; состав семьи нанимателя (если, например, супруг в договоре не указан, он не сможет вселиться в жилое помещение без разрешения его собственника); адрес и площадь жилого помещения, бытовая техника, имеющаяся в нем; размерплаты за пользование помещением, срок оплаты (например, 25-е число каждого месяца), все залоги и предоплаты, а также порядок передачи денег (наличными, на карту банка, и т.п.);кто оплачивает коммунальные услуги, обсудить вопросы оплаты междугородных переговоров (хотя, справедливости ради, необходимо отметить, что с каждым годом эта услуга все больше утрачивает свою актуальность, ибо сейчас и стар, и млад пользуются смартфонами с использованием таких месенджеров, какViber, WhatsApp и др., что позволяет бесплатно и беспрепятственно звонить в любую точку земного шара); вопросы ремонта (например, кто будет ремонтировать сантехникув случае её поломки, и т. п.);обсудить периодичность посещения жилого помещения его собственником.

Договор найма жилого помещения, дополнительные соглашения к нему заключаются в письменной форме в трех экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй – у нанимателя, третий – в районном, городском, поселковом, сельском исполнительных комитетах, местной администрации района в городе, зарегистрировавших эти договор, дополнительные соглашения к нему, и считаются заключенными с даты их регистрации вышеуказанными учреждениями (статья 53 ЖК).

Но это все теория, на практике же каждый потенциальный наймодатель рассчитывает на порядочных, трезвых и вежливых квартирантов, но далеко не всем так «везёт». Иногда получается, что в жильцы набиваются безденежные, безработные, безответственные неряхи, которые своими действиями окончательно рушат вашу веру в гуманизм и социальную справедливость. Попробуем разобраться, как вовремя распознать таких кандидатов.

Итак, прежде всего, с потенциальными кандидатами необходимо беседовать! Не нужно стесняться задавать вопросы, в том числе о причинах, почему они ищут жилье. Кроме того, сейчас все, можно сказать, поголовно, зарегистрированы в каких-либо соцсетях. Разумно и логично ознакомиться с фотографиями, которые выкладываются в общий доступ, возможно, там будет на что обратить внимание. Конечно, самый относительно безопасный способ найти квартирантов – среди друзей и знакомых. Чисто психологически хорошие знакомые будут стараться вас не огорчать и бережно относиться к имуществу, а также постараются оплачивать вовремя все достигнутые договоренности. При этом лучше все-таки заключить с ними договор найма официально, потому что в противном случае ваше соглашение будет держаться исключительно на честном слове, а это чревато, так как есть опасность, что вас могут использовать в своих целях и начать манипулировать. В случае поиска квартирантов посредством Интернета нужно быть готовым к тому, что не менее половины позвонивших вам будут посредники, которые хотят заработать, не прикладывая особых усилий. С одной стороны, такой вариант очень удобен, ибо вам не придется тратить время и нервы на поиск кандидатов, переговоры, показ жилья. С другой стороны –в таком бизнесе благотворительностью не занимаются, соответственно, задача, стоящая перед посредником – побыстрее завершить сделку, и получить свои комиссионные. Естественно, в этом случае никто особо напрягаться не будет, чтобы изучить всю подноготную нанимателя. Поэтому если решите обращаться в агентство – проверьте, чтобы у него была хорошая репутация.

Сдавать жилое помещение можно официально и неофициально, и многие думают, что неофициально гораздо лучше, так как не нужно платить налоги государству. Однако при сдаче жилья под «честное слово» у вас не будет никаких гарантий, что у вас не вынесут имущество, случайно не подожгут квартиру, либо не будут сдавать её посуточно каким-либо маргинальным личностям. Кроме того, отсутствие договора может стать инструментом давления со стороны нанимателя, что он предоставит информацию в налоговую инспекцию, и у владельца жилья будут большие неприятности. Таким образом, официально зарегистрированный договор найма – ваша страховка на случай, если возникнут конфликты, недопонимания и споры.

Передача жилого помещения, являющегося предметом договора найма жилого помещения частного жилищного фонда, нанимателю осуществляется по решению сторон этого договора по акту о приеме-передаче во владение и пользование жилого помещения либо без такого акта. Акт о приеме-передаче во владение и пользование жилого помещения составляется сторонами договора найма жилого помещения в произвольной письменной форме в двух экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй – у нанимателя (статья 54 ЖК). Какие моменты в нем следует отразить? Помимо основных, указанных выше, можно рекомендовать подробно описать состояние ремонта жилого помещения; количество предметов мебели и их состояние, внешний вид, наличии (отсутствие) повреждений; подтверждение бесперебойной работы сантехники и электроприборов; запрет на сдачу жилья в субаренду третьим лицам; разрешение либо запрет размещения домашних питомцев и их видов; показания приборов учета воды и электроэнергии на момент сдачи жилья; порядок посещения хозяина жилья с целью проверки состояния имущества и ремонта; уход за мебелью, цветами и содержание помещения в чистоте; правила поведения в отношении соблюдения правил общественного порядка и нахождения гостей. Наличие фотографий жилого помещения в день передачи ключей с подписями наймодателя и нанимателя можно только приветствовать!

Нелишним будет предложить нанимателю оплатить залог в сумме, например, месячной арендной платы. Т.е. это та сумма, которая компенсирует расходы собственника жилого помещения, если: 1) жильцы внезапно выехали из помещения, не дожидаясь окончания срока действия договора найма, и собственнику понадобится время, чтобы найти новых нанимателей; 2) остался долг по коммунальным платежам; 3) обнаружилась порча мебели, сантехники и т.п., и требуются расходы на восстановление; 4) пропажа предметов интерьера (некоторые недобросовестные наниматели любят прихватить с собой что-нибудь «на память»). Отмечу, что такая практика широко распространена в Европе и США, а также положительно зарекомендовала себя в странах постсоветского пространства. С “проблемными” и необязательными квартиросъемщиками разрывайте отношения без отсрочек и не “входите в их положение”, это не ваши проблемы. В жизни бывают разные ситуации, но систематические задержки оплаты без предупреждения - это первый негативный звонок. Передачу денег лучше осуществлять на банковскую карту или с распиской о размере суммы, дате и периоде оплаты.

Глубоко убеждена, что страхование жилого помещения, сдаваемого по договору найма, от затопления, пожара и тому подобных рисков, позволит собственнику жилья спать спокойно и быть уверенным в завтрашнем дне, поэтому однозначно рекомендую не жалеть денег на заключение такого договора.

Часто встречается вопрос, нужно ли договор найма удостоверять у нотариуса. Необходимости нет, но если стороны желают – нотариус поможет грамотно и профессионально составить такой договор с учетом пожеланий сторон, и удостоверит его.

Подводя итог вышесказанному, хочу пожелать: оставайтесь людьми и уважайте границы друг друга, поддерживайте цивилизованное общение, и тогда вы и ваше окружение будете чувствовать себя комфортно!

Нотариус Гомельского нотариального округа Светлана Кучинская.